Phát hành trái phiếu bất động sản chính là một trong những phương án giúp doanh nghiệp huy động vốn phát triển dự án. Đặc biệt chính là M&A dự án. Tuy nhiên, nhà đầu tư vần cần cân nhắc về năng lực. Và cũng như tính minh bạch của các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Bởi việc doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu lấy cổ phiếu làm tài sản bảo đảm được cho là rất dễ gây ra rủi ro cho khách hàng. Hãy cùng theo chân chúng tôi để tìm hiểu rõ hơn về những thông tin này nhé!
Mục Lục
Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng đáng kể
Báo cáo của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam cho thấy, trong 10 năm trở lại đây, thị trường trái phiếu DN ở Việt Nam có tốc độ tăng trưởng bình quân trên 30%. Và là một trong những thị trường có tốc độ tăng trưởng cao ở châu Á. Hiện nay, quy mô thị trường đạt xấp xỉ 14% GDP.
Trong báo cáo thị trường trái phiếu DN do Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, Công ty cổ phần chứng khoán SSI (SSI Research) công bố mới đây. Đã cho thấy lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành chứng kiến sự tăng trưởng đáng kể.
Tính chung nửa đầu 2021, các doanh nghiệp bất động sản phát hành 92,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu. Với mức lãi suất bình quân là 10,36%/năm. Con số này thấp hơn 23 bps so với bình quân năm 2020. Trong khi kỳ hạn bình quân giữ ở mức 3,8 năm. Các ngân hàng và CTCK đã mua 37,3 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản (chiếm 40,4%).
Các doanh nhiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất
Các doanh nghiệp phát hành nhiều nhất trong quý vừa qua là Vingroup, Golden Hill, Bất động sản BIM, Dịch vụ Giải trí Hưng Thịnh Quy Nhơn, Hưng Thịnh Land, Hải Phát…
Một trong những lô trái phiếu lớn vừa được phát hành mới đây là của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt . Là Công ty thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh. Với giá trị 1.900 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng. Có lãi suất cố định 11,5%/năm. Theo Ngôi Sao Việt, mục đích phát hành là góp vốn hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh. Đặt cọc cho dự án đầu tư 2 toà văn phòng và hỗn hợp tại lô I-A và II-III. Nó thuộc dải đất phía Nam đường Đại Cồ Việt, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội. Tài sản đảm bảo là quyền phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hợp tác kinh doanh; quyền sở hữu 200 tỷ đồng vốn điều lệ. Tương đương 12,5% vốn góp tại Công ty Ngôi Sao Việt.
Thị trường trái phiếu bất động sản hiện nay
Hiện gần 60.000 tỷ đồng trái phiếu được bảo đảm bằng các cổ phiếu trên sàn. Chiếm 64% tổng lượng trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) phát hành trong 6 tháng đầu năm 2021. Điều này được cảnh báo là gây rủi ro cho khách hàng. Bởi giá cổ phiếu phụ thuộc vào kết quả thị trường chứng khoán. Như vậy, tài sản của nhà đầu tư khó được bảo đảm.
Cụ thể, báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp do Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư, Công ty cổ phần chứng khoán SSI (SSI Research) công bố mới đây cho thấy. Trong quý II/2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành lên tới 164 nghìn tỷ đồng. Gấp 3,7 lần lượng phát hành quý 1. Và tăng xấp xỉ 29% so với cùng kỳ 2020.
Trong đó, trái phiếu bất động sản đạt mức 64,4 nghìn tỷ đồng. Tăng 131% so với quý 1/2021 và tăng 285% so với quý II/2020. Tính chung nửa đầu 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản lên tới 92,3 nghìn tỷ đồn. Lãi suất bình quân 10,36%/năm. Và thấp hơn 23 điểm phần trăm so với bình quân năm 2020.
Trái phiếu thực chất là công cụ nợ
Nói về cuộc đua phát hành trái phiếu để M&A dự án của các doanh nghiệp địa ốc, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam từng cho biết. Khi phát hành trái phiếu thực chất là phát hành công cụ nợ. Nghĩa là doanh nghiệp đi vay và có hai điều phải lưu ý. Một là tới hạn trái phiếu thì phải thanh toán vốn gốc. Thứ 2 là nếu doanh nghiệp trả lãi hàng tháng, trả bán niên hay cuối kỳ thì doanh nghiệp sẽ phải chịu mức lãi suất cố định. Mà thông thường thì trái phiếu doanh nghiệp BĐS hiện nay đa phần đều có lãi suất trên 10%.
Ông Phương cũng cho biết nếu doanh ngiệp quản trị dòng tiền tốt. Họ phát hành trái phiếu rất lớn để thâu tóm các quỹ đất vàng, đất kim cương. Và phát triển các dự án rất thần tốc. Sau đó, bằng cách này cách kia DN này bán sản phẩm như bán sỉ. Bán bằng chiêu thức khuyến mãi; bán bằng cách liên kết ngân hàng để miễn lãi cho người mua… Từ đó, dẫn đến thanh khoản rất tốt. Vì thế, dù họ sử dụng công cụ nợ nhiều nhưng lại không đáng lo về dòng tiền.
Thực chất, trái phiếu DN là một khoản vay. Nó có thể được bảo lãnh phát hành bởi ngân hàng thương mại. Hoặc có thể dựa vào uy tín của chính DN đó. Ngoài ra, có thể dựa vào tài sản bảo đảm. Đó chính là cổ phiếu của chính doanh nghiệp phát hành…
Rủi ro vỡ nợ ngắn hạn tăng cao
Một số nhà đầu tư khác cũng cho hay, dù khó khăn do dịch bệnh nhưng rủi ro vỡ nợ ngắn hạn có thể chưa tăng cao. Và khi dịch bệnh được kiểm soát ngành bất động sản sẽ được hồi phục.
Do đó, các chuyên gia khuyến cáo, nhà đầu tư cá nhân khi rót tiền vào kênh trái phiếu doanh nghiệp phải thẩm định được hoạt động kinh doanh; nhận diện các rủi ro của doanh nghiệp; tham khảo kỹ các điều khoản hợp đồng như cam kết mua lại trước hạn, xử lý tài sản đảm bảo. Nếu không đủ khả năng, nhà đầu tư cá nhân có thể tìm đến những tổ chức, chuyên gia tài chính chứng khoán thẩm định giúp.
Đặc biệt, nhà đầu tư cũng cần lưu ý phân bổ cơ cấu tài sản khi rót tiền vào trái phiếu doanh nghiệp. Đây là kênh đầu tư trung dài hạn với kỳ hạn phổ biến trên thị trường 1-3 năm. Nên nhà đầu tư cá nhân cần tính toán kỹ về dòng tiền nhàn rỗi của mình. Chấp nhận bị chôn vốn trong một khoảng thời gian.
Do đó, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh, minh bạch và trở thành kênh huy động vốn cho các doanh ngiệp, các chuyên gia cho rằng cơ quan quản lý cần đưa ra những giải pháp đồng bộ để thúc đẩy thị trường phát triển tốt; minh bạch hóa thông tin; chuẩn mực kế toán; kiểm toán; phát triển thị trường thứ cấp và gắn với kiểm soát rủi ro…